משכנתא קצרה או ארוכה

אנו עומדים לרכוש את דירתנו הראשונה בשעה טובה ומוצלחת. עברנו את כל בדיקות ההיתכנות ומבחני ההון העצמי ואנו ניצבים בפני סוגיית משך תקופת הפירעון של הלוואת המשכנתא. האם לקחת משכנתא קצרה או ארוכה?האם ל – 10 שנים או ל – 30 שנה?המחלוקת הקיימת היא בין הרצון לקחת משכנתא קצרה ולסיימה מהר ככל הניתן, לבין הרצון להתנהל עם החזר חודשי נמוך, שלא ישפיע בצורה ממשית של רמת חיינו. אין מחלוקת בעובדה שמשכנתא ארוכה משפיעה על שיעור הריבית ומעלה אותו ועל הסכום הכולל אותו נשלם. אלא שקיימים פרמטרים נוספים בהם יש להתחשב לפני שנכריע באיזו דרך לצעוד. הפרמטר הראשון נוגע למערכת הנכסים וההתחייבויות המשפחתית ("האובליגו המשפחתי"). רכישת דירת מגורים ראשונה משנה את מבנה ה"אובליגו" באופן שצד הנכסים הופך מנכס פיננסי נזיל, הכסף שחסכנו, לנכס נדלני בלתי נזיל, היא הדירה הנרכשת. צד ההתחייבויות גדל בסכום המשכנתא הדרושה להשלמת הרכישה ובסכום ההחזר החודשי שילווה אותנו במשך שנות ההלוואה. סכום ההחזר הופך לגורם בעל משמעות בהתנהלותנו הכלכלית העתידית. משכנתא לתקופה קצרה תעמיס עלינו סכום החזר גבוה ביחס להכנסה, ואילו במשכנתא ארוכה נשלם כל חודש פחות. שיעור ההחזר המקובל צריך להיות עד 25% מההכנסה המשפחתית. שיעור גבוה מכך עלול לגרור קושי התנהלותי בחיינו השוטפים. הפרמטר השני הוא נגזרת של הראשון ונוגע לכושר ההחזר של ההלוואה. כושר ההחזר הוא היכולת לעמוד בביטחון ולאורך זמן בתשלומי המשכנתא והוא נובע מעודף ההכנסות השוטפות על ההוצאות השוטפות. אם איננו מצליחים ליצור עודף בתקציב המשפחתי, אם אנו נקלעים בתדירות למינוס בחשבון או שנאלצים לקחת הלוואות כדי "לגמור את החודש", כדאי שלא ניכנס כלל להרפתקה הנדלנית. לעומת זאת כושר החזר מוכח וחיובי יכול לשמש כלי חשוב במו"מ להפחתת ריבית מול הבנק. הפרמטר השלישי הוא החישוב הכלכלי. כאן לכאורה אמורים לבחון את העלות הכוללת של המשכנתא. ציינו בתחילה שאין מחלוקת בדבר עלותה היתרה של משכנתא ארוכה על פני משכנתא קצרה. האומנם? יועצי משכנתאות לא מעטים נוהגים להצביע על פער גדול בין ההחזר הכולל ל – 30 שנה לבין זה של התקופה הקצרה יותר כסיבה מוצקה לקצר את התקופה. הם רק שומטים את העובדה שסכום ההחזר יכול להיות כמעט כפול. אם נניח, לשם הפשטות, שאנו זקוקים ל – 100 אלף ₪ להשלמת הרכישה(זה יכול להיות גם 200, 400 או 700 אלף ₪) והבנקאי מצטט ריבית של 6% ל – 30 שנה וריבית של 5% ל – 10 שנים. במשכנתא הארוכה נחזיר 600 ₪ לחודש ואילו בקצרה – 1061 ₪ (על סכום של 700 אש"ח נשלם 4200 ₪ בארוכה לעומת 7427 ₪ בקצרה). טענתי היא שעלותה של המשכנתא תלויה לא בשיעור הריבית ולא בסכום הריבית המצטברת, אלא אך ורק ביכולת ההחזר. אם בדוגמא הראשונה גבול יכולתנו לאורך השנים לא יעלה על 600 ₪ לחודש ואנו מחליטים לקצר את התקופה, אנו ניקלע לגרעון חודשי של 461 ₪ שיתבטא בעו"ש וילך ויצטבר. מצד אחד אנו מחזירים את המשכנתא ומצד שני פותחים "בור" בחשבון עליו נשלם ריבית גבוהה מריבית המשכנתא(לפחות 8%). תחשיב שביצענו מלמד כי בתום 10 שנים ה"בור" המצטבר יגיע לכ- 85000 ₪!!! ובתום 30 שנה תסתיים המשכנתא הארוכה במשכנתא הקצרה יישאר הלווה עם יתרת חוב של כ – 63000 ₪. עקרון הברזל על כן, הוא ביכולת ההחזר של המשפחה והוא משתנה ממשפחה למשפחה בהתאם לנתוניה הכספיים, למאפייניה השונים ולאורחות חייה. מן הראוי שאת קביעת יכולת ההחזר תעשה המשפחה מול יועץ מקצועי לכלכלת משפחה ובהתאם לכך להחליט על אורכה של המשכנתא. 

שנות ההלוואה30 שנה10 שנים
סכום ההלוואה(להקל על חישובי משכנתאות גבוהות יותר)100,000 ש"ח100,000 ש"ח
שיעור הריבית(ריבית נומינאלית לצרכי הדגמה בלבד)6%5%
סכום החזר חודשי (שפיצר)600 ש"ח1061 ש"ח
סה"כ עלות המשכנתא216,000 ש"ח 127,320 ש"ח
מזה, עלות הריבית116,000 ש"ח27,320 ש"ח
בהנחה שיכולת ההחזר מוגבלת ל – 600 ₪, אזיהיתרה בסך 461 נכנסת לחוב בחשבוןעדיפה משכנתא ארוכה על פני הקצרהבתום 10 שנים החוב בעו"ש יגיע לכ – 85000 ₪ובתום 30 שנה יתקזז לחוב של כ – 63000 ש"ח
בהנחה של יכולת החזר של 1061 ומעלהמשכנתא ארוכה עולה יותרעדיף לקחת משכנתא קצרהבשל עלות נמוכה יותר של סכום הריבית

מניסיוני האישי כמי שעוסק בתחום כלכלת המשפחה אני מעדיף, במרבית המקרים, לקחת הלוואה ארוכת מועד. הלוואה ארוכה מייצרת גמישות רבה יותר למשפחה הצעירה, נטל חוב חודשי נמוך יותר המאפשר דווקא בשנים הראשונות להתמודד טוב יותר עם הוצאות גידול הילדים, השקעה בסיום לימודים, התבססות במקומות העבודה ויכולת יצירת חסכון נזיל שילווה את התנהלות המשפחה. אני מעדיף הלוואה ארוכה עם החזר נמוך הניתנת לקיצור, מהלוואה קצרה עם תשלום חודשי גבוה, "החונקת" את התקציב ומאלצת את המשפחה להיקלע ליתרות חובה בחשבון או לקחת הלוואות נוספות שעלותן גבוהה לאין שיעור מהמשכנתא.חשוב לציין כי בעת הזו, בה הריבית במשק נמוכה, קיימת הזדמנות לקחת משכנתא ארוכה בריבית קבועה (שקלית ו/או מדדית).  להערכתי, שיעורי הריבית למשכנתאות המצוטטות כיום, לא יוותרו לאורך זמן ועם התאוששות הכלכלה בארה"ב ובאירופה, נהיה צפויים להעלאות ריבית בשיעורים משמעותיים. הנה כי כן שיעור הריבית וסכום ההחזר הכולל אינם בהכרח השיקול הבלעדי בהחלטה אם לקחת משכנתא קצרה או ארוכה. חשוב להתאים זאת בהתאם לנתוניה האישיים והכלכליים של כל משפחה.

בהון משפחתי תמיד יש מי שייתן מענה לשאלותיכם - אנו כאן בשבילכם!

דילוג לתוכן